[FP] 継続学習(不動産運用設計)

不動産運用設計

土地の価値に影響を与える道路

• 道路の種類

建築物の敷地は、原則として道路に2m以上接しなければならない(建築基準法第43条に定める接道義務)。道路の定義については、建築基準法第42条で定められている。

• • 前面道路が2項道路の場合

道路幅員が4m未満の場合には、建築基準法第42条第2項で定める道路、いわゆる2項道路であることが多い。この場合には、原則として道路中心線から2m後退した線が道路との境界線とみなされる。後退した部分(セットバック部分)には、建築物を建築することはできず、建ぺい率や容積率の計算においても参入できない。

• • 前面道路が位置指定道路の場合

位置指定道路とは、都市計画法、土地区画整理法等によらず築造された幅員4m以上の道路(建築基準法第42条第1項第5号道路)であり、ミニ開発等により造られることが多い。

• • 告示建築線がある場合

告示建築線は、建築基準法第42条で定められた道路ではなく、旧市街地建築物法により指定された建築線である。この建築線の幅員が4m以上のものは、この建築線の位置に建築基準法第42条第1項第5号の規定による道路の位置指定があったものとみなされる(建築基準法附則第5項)。

• 道路の幅員

前面道路が2項道路(建築基準法第42条第2項道路)の場合、現況の道路幅員は4m未満である。今後の土地の価値の影響を考えると車両の通行が可能かどうかを確認する必要がある。

• 道路の所有者

建築基準法では、接道義務を満たしていれば原則として建物を建てることができる。ただし、建物を使用できる状態とするためには、上下水道管等のライフラインを道路より引き込む必要があり、また、駐車場を設置するためには、前面道路が車両通行可能でなければならない。

ここで問題となるのが前面道路の所有者である。都道府県や市区町村が所有している公道であれば通常は問題とならないが、私道の場合にはその所有者が問われることになる。建築基準法上の道路であっても、上下水道管等を埋設したり、車両通行したりすることは当然に認められるわけではなく、原則として私道所有者の承諾が求められる。

私道に関しては、どれだけ所有しているかよりも、少しでも所有しているかどうかという点が非常に重要となる。万一、所有者から道路掘削や車両通行の承諾を取得できない場合には、土地利用が制限され、結果として土地の価値は下がってしまう。

住宅の密集した都市部において土地の価値を検討するうえでは、前面道路の「種類」「幅員」「所有者」等を確認することは欠かせないことである。